Le marché immobilier français de 2026 n'a plus grand-chose à voir avec celui de 2021-2022. Les années d'euphorie post-covid — taux historiquement bas, prix qui s'envolaient — sont bien terminées. Mais la correction de 2022-2024 semble elle aussi derrière nous. Ce qui se dessine aujourd'hui, c'est un marché plus sain, plus rationnel, où les bons biens au bon prix trouvent preneur rapidement et où les vendeurs qui refusent de s'adapter attendent.
Le bilan 2025 : la stabilisation confirmée
Après une chute des volumes de transactions de près de 25 % entre 2022 et 2024 — on était passé de 1,2 million de ventes annuelles à moins de 900 000 — 2025 a marqué un point d'inflexion. Les volumes sont remontés à environ 950 000 transactions, et les premiers mois de 2026 confirment cette tendance positive.
Les prix se sont globalement stabilisés après une correction de 5 à 12 % selon les villes. Paris a perdu environ 8 % de son pic de 2022. Lyon, Bordeaux et Nantes ont davantage corrigé (10 à 15 %). Les villes moyennes attractives (Rennes, Annecy, Montpellier) ont mieux résisté grâce à une demande démographique soutenue.
L'impact de la détente des taux
La BCE a amorcé son cycle de baisse des taux en juin 2024 et plusieurs baisses supplémentaires ont suivi. En 2026, les taux des crédits immobiliers en France se situent entre 3,2 et 3,8 % sur 20 ans selon les profils — en net recul par rapport au pic de 4,5 % atteint fin 2023. Cette détente a mécaniquement amélioré la capacité d'emprunt des ménages.
Un ménage avec 3 000 € de revenus nets peut emprunter environ 190 000 € à 3,5 % contre 165 000 € à 4,5 % — soit un gain de capacité de 15 % environ. Ce regain de pouvoir d'achat immobilier est le principal moteur de la reprise des transactions.
Les marchés qui résistent et ceux qui peinent
Les marchés côtiers et de montagne — Côte d'Azur, Bretagne littorale, Alpes — continuent d'afficher une résistance remarquable, portés par une demande de résidences secondaires qui ne faiblit pas. Les villes universitaires dynamiques comme Rennes, Toulouse, Montpellier tirent leur épingle du jeu grâce à leur démographie favorable.
En revanche, certaines villes moyennes de l'intérieur peinent à trouver preneur — les centres de Limoges, Châlons-en-Champagne ou Roanne subissent une vacance locative croissante et une demande à l'achat anémique. L'écart entre les marchés « gagnants » et les marchés en difficulté structurelle ne fait que se creuser.
Les tendances de fond qui reconfigurent le marché
La réglementation sur les passoires thermiques continue de remodeler le marché. Les biens classés G ne peuvent plus être mis en location depuis 2025, et les F seront interdits à la location à partir de 2028. Cette pression réglementaire crée des opportunités pour les acheteurs prêts à rénover — et pénalise les propriétaires de l'ancien qui ne veulent pas investir dans la mise aux normes.
Le télétravail, même partiellement pérennisé, continue d'entretenir une demande pour les maisons avec extérieur dans un rayon de 1h30 des grandes métropoles. Les villes de la couronne parisienne élargie (Chartres, Dreux, Évreux, Orléans) et les petites villes périurbaines des grandes métropoles régionales bénéficient de cet arbitrage résidentiel durablement installé.
Ce qu'on attend pour la fin 2026
Les indicateurs avancés — intentions d'achat, demandes de simulation de prêt, trafic sur les portails immobiliers — pointent vers une poursuite de la reprise au second semestre 2026. Les volumes devraient dépasser le million de transactions sur l'année, et les prix devraient se stabiliser voire progresser légèrement (+1 à 3 %) dans les marchés les plus tendus.
Notre conviction : 2026 est probablement la dernière année pour acheter avant que les prix ne repartent à la hausse dans les grandes métropoles et les marchés côtiers. Les acheteurs qui hésitent depuis 2022 ont eu raison d'attendre — mais attendre encore 12 à 18 mois risque de leur faire rater la fenêtre.
Jean-Marc Dubois
Conseiller Immobilier — France
