Casablanca n'est pas la ville la plus glamour du Maroc, mais c'est de loin la plus dynamique sur le plan immobilier. Capitale économique du pays, elle concentre les sièges sociaux, les banques, les multinationales — et avec eux, une demande locative soutenue toute l'année. Le marché y est plus professionnel, plus liquide, et souvent plus prévisible qu'ailleurs au Maroc.
Anfa Supérieur et le Triangle d'Or : le sommet du marché
La Colline d'Anfa et ses alentours restent le quartier le plus cher de Casablanca, et probablement du Maroc. Villas avec piscine, immeubles de standing, résidences ultra-sécurisées — on est ici dans un marché de niche qui s'adresse à une clientèle fortunée. Les prix dans le neuf y atteignent facilement 20 000 à 30 000 MAD/m², avec certains projets premium qui dépassent ces seuils.
La demande locative y est portée par les cadres dirigeants des grandes entreprises et les expatriés des groupes internationaux. Un appartement de 3 chambres bien placé se loue entre 18 000 et 35 000 MAD par mois. Le rendement brut reste modeste (3 à 4 %) mais la valorisation du capital à long terme est historiquement solide.
Maarif et Gauthier : le cœur résidentiel actif
Maarif et Gauthier sont les quartiers résidentiels les plus demandés de Casa pour les familles et les jeunes actifs. Commerces de proximité, restaurants, écoles internationales à moins de 10 minutes — c'est le quotidien idéal pour quelqu'un qui travaille en centre-ville. Les prix dans l'ancien varient de 10 000 à 16 000 MAD/m², selon l'état du bien et l'étage.
Le marché locatif y est particulièrement actif : la rotation des locataires est fréquente mais les vacances courtes. Un F3 rénové se loue entre 8 000 et 13 000 MAD/m. Rendement net réaliste : autour de 5 %. C'est probablement le quartier offrant le meilleur équilibre entre accessibilité à l'achat et performance locative à Casablanca.
Californie et CIL : le choix des familles établies
Californie est le quartier résidentiel calme, arboré, avec ses villas et ses petits immeubles années 80. C'est là que beaucoup de familles casablancaises aisées ont élu domicile depuis des générations. Le marché y est moins actif — peu de transactions, peu de nouveaux programmes — mais les biens existants se valorisent régulièrement.
Le CIL (Cité des Ingénieurs et Littéraires), juste à côté, propose des appartements plus accessibles avec une bonne desserte en transports. Idéal pour un investissement locatif ciblant les familles et les fonctionnaires. Prix de l'ancien : 9 000 à 13 000 MAD/m².
Ain Diab et le bord de mer : entre résidentiel et saisonnier
Le front de mer casablancais, de Ain Diab à Dar Bouazza, a connu une transformation importante ces 10 dernières années. Des programmes neufs modernes ont remplacé les vieilles villas, et la côte attire désormais une clientèle qui veut la ville avec une vue sur l'Atlantique. Les prix y sont élevés — 15 000 à 22 000 MAD/m² avec vue mer dans le neuf — mais la demande est réelle.
La spécificité de ce secteur : une double utilisation possible. En semaine, ce sont des résidences principales ou des appartements loués à l'année. Le week-end et en été, certains propriétaires basculen en location saisonnière. La zone est aussi portée par le projet Anfa Park et les développements de la Marina, qui continuent d'attirer des investisseurs.
Ce qu'il faut surveiller en 2026
Le grand projet à suivre est le développement de Casa-Anfa sur l'ancien aéroport d'Anfa — un projet urbain majeur qui prévoit des milliers de logements, des bureaux, des commerces et des espaces verts sur plus de 350 hectares. Les premiers programmes livrés dans cette zone affichent des prix compétitifs (11 000 à 14 000 MAD/m²) pour ce qui sera demain un quartier central. C'est probablement l'un des meilleurs paris immobiliers de la décennie à Casablanca.
Autre tendance : la montée en puissance des quartiers périphériques bien desservis comme Bouskoura Green City et Lahraouiyine, où les promoteurs lancent des programmes avec espaces verts à des prix encore accessibles pour les primo-accédants. Ces secteurs ne sont pas mûrs pour du locatif haut de gamme, mais leur croissance démographique soutenue en fait des marchés à surveiller.
Kamal Alami
Expert Investissement Immobilier — Maroc
